株式会社U&Aを選ぶ理由！
不不動産投資の
よくある新築罠！
point1
高い賃料
設定
設定
point2
業者の利益が
乗っている
乗っている
point3
エリアに
合わない広さ
合わない広さ
ご予算に応じた物件を多数ご用意しています
よくある新築はこんな物件です。要注意！
POINT１ 高い金額で売るために、相場よりも高い賃料設定になっている
高い金額で売却する為によくある手法です。賃貸相場7万のエリアでレントロールに想定賃料で8万円、ひどいところでは9万円と記載する場合もあります。
都内の新築アパートで価格が1億2,000万円、全9戸の場合、
単純計算で
都内の新築アパートで価格が1億2,000万円、全9戸の場合、
単純計算で
7万円→年間賃料756万円→想定利回り6.3%
8万円→年間賃料864万円→想定利回り7.2%
9万円→年間賃料972万円→想定利回り8.1%
8万円→年間賃料864万円→想定利回り7.2%
9万円→年間賃料972万円→想定利回り8.1%
賃料を1〜2万円いじるだけでこれだけの差があります。
6.3%だとそこまで利回りの良い物件には見えませんが、9万円にすると8.1%なので、相場よりも高い利回りに見えます。今はネットでも賃料相場がわかりますので、不動産投資に慣れている方であればこのようなことに引っかかってしまうことはありませんが、慣れていない方や初心者の方だと営業トーク等でレントロールを鵜呑みにしてしまい、購入した後、「やられた」と後悔するのがほとんどです。
POINT2 物件に対して売り主の大きな利益が乗っかかっている
ビジネスなので利益を取る行為そのものは「悪」ではありません。一般的に販売されている新築アパートは土地を仕入れるところから建物が完成するまで数多くの手間がかかっています。新築アパートの利益は「手間賃」のようなものです。不動産会社のほとんどはプロジェクト融資なので、利益率が低いと銀行の見られ方にも影響します。1つの案件に対し、できる限り多くの利益を取りたいというのが本音です。
POINT 3 賃貸付けのしやすさ、入居される方の使いやすさが考慮されていない間取り、設備が多い
一般的な新築アパートは企画した物件が売れる事が本来の目的なので、賃貸営業マンがご案内で使える営業トーク視点で設備を工夫する事や入居される方が使いやすい間取りを考える事等、購入したお客様が運営しやすくなるようにするところにまで考慮して企画することは中々できません。「そのような事しなくても売れるから必要ない」というのが本音です。
POINT ４ エリアに合わない部屋の広さ
駅から15分くらい離れた場所やある程度の広さがないと入居者付けが困難な場所で15平米以下の狭小の新築アパートがあります。狭小アパート自体が悪いというお話では断じてありません。うまく運営できる条件は限られますが、メリットとしては部屋を狭くする分、戸数を増やせるので普通の新築アパートよりも利回りが上げられます。1戸30平米、家賃7万のアパートを15平米ずつの2戸にして1戸5万で付ければ合わせて10万になります。狭小の新築アパートはエリアの特性、賃貸需要等押さえていれば効果は絶大です。ただ、狭小にマッチしないエリアだと運営に苦労します。どこのエリアでも狭小であれば利回り高く建てられ、一般よりも高めの利回り設定で販売できますので、知らない方は利回りだけで購入されるので「売りやすい」というのが業者の本音です。
広ければ良いというのではなく、ある程度のところで落ち着かせないと利回りが取れなくなってしまいます。エリア関係なく「◯平米以上は除外する」という考え方もありますが、エリアの特性、年齢層等の賃貸需要、周辺の新築アパートの利回りによって広さを決めていくことが大切です。
良い土地があったのに競合に取られてしまった、、、というご経験は土地から新築をやる投資家さんであれば必ずあると思います。銀行打診やプラン入れしている最中で競合に取られてしまうケースがほとんどだと思います。
誰もが安い土地を狙っていますので、安い土地であるほど競合があり、入手困難です。
現金で購入できる不動産業者も多く、自社に設計士がいるところだとプランが早くて1日でできてしまうので、買付からご契約までのスピードも早いです。
その上、仲介をする側としての考えは、案件が確実に決済できれば良いので、確実に購入できるところに売りたいというのが本音でもあります。同業者である不動産業者に仲介した方が業務的にもラクだというのもありり、同業者に購入していただいた方が先々の付き合いにも繋がるというメリットもあります。
基本的に不動産業者は融資特約なし、瑕疵担保免責で購入します。投資家さんは融資特約付きでご契約するのがほとんどなので、業者と競合した場合は業者が優先されてしまうのが現状です。
そもそものところで、投資家さんの利益が業者にとって不利益であり、不動産業者の利益が投資家さんにとって不利益になってしまう部分も多いので、根本的なところで投資家さんと不動産業者では利益的なところで相容れない関係にあります。
そのような背景から「手間かけて投資家さんに安い土地を仲介するよりも業者にサクッと仲介して案件を終わらしたい」というのが業者側の本音です。
広ければ良いというのではなく、ある程度のところで落ち着かせないと利回りが取れなくなってしまいます。エリア関係なく「◯平米以上は除外する」という考え方もありますが、エリアの特性、年齢層等の賃貸需要、周辺の新築アパートの利回りによって広さを決めていくことが大切です。
良い土地があったのに競合に取られてしまった、、、というご経験は土地から新築をやる投資家さんであれば必ずあると思います。銀行打診やプラン入れしている最中で競合に取られてしまうケースがほとんどだと思います。
誰もが安い土地を狙っていますので、安い土地であるほど競合があり、入手困難です。
現金で購入できる不動産業者も多く、自社に設計士がいるところだとプランが早くて1日でできてしまうので、買付からご契約までのスピードも早いです。
その上、仲介をする側としての考えは、案件が確実に決済できれば良いので、確実に購入できるところに売りたいというのが本音でもあります。同業者である不動産業者に仲介した方が業務的にもラクだというのもありり、同業者に購入していただいた方が先々の付き合いにも繋がるというメリットもあります。
基本的に不動産業者は融資特約なし、瑕疵担保免責で購入します。投資家さんは融資特約付きでご契約するのがほとんどなので、業者と競合した場合は業者が優先されてしまうのが現状です。
そもそものところで、投資家さんの利益が業者にとって不利益であり、不動産業者の利益が投資家さんにとって不利益になってしまう部分も多いので、根本的なところで投資家さんと不動産業者では利益的なところで相容れない関係にあります。
そのような背景から「手間かけて投資家さんに安い土地を仲介するよりも業者にサクッと仲介して案件を終わらしたい」というのが業者側の本音です。
会社紹介
不動産投資会社
株式会社U&A
〜AGGRESSIVE WORKING〜
弊社は実需、収益物件の開発、販売、コンサルティングをベースとし、賃貸、管理業務・ITまで幅広く事業を展開する総合不動産企業を目指しています。
常識、固定観念にとらわれず、新しい事に挑戦し続けます。
私自身は不動産業界では住宅販売を経験した後、収益物件の販売を経験しました。
住宅販売では、お客様のライフワーク、大事にしている事を一番に考慮して、そのお客様に合ったオリジナルでのご提案をしてきました。収益物件の販売も経験したので、今では仕入れ、不動産投資という観点からでも住宅のご提案をすることがあります。
無料個別相談
新築から始める不動産投資
期間中お一人様につき1回限り
新築から始める不動産投資
期間中お一人様につき1回限り
好評受付中！
※同業者のご参加はお断りさせていただいております。
