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不動産投資マニュアル


資産10億のメガ大家と700億円融資した元銀行幹部が教えます。

こんな悩み抱えてませんか?

ゆとりある老後を過ごせるのだろうか

もし万が一働けなくなったらどうしよう

副業を始めたいけど何をすればいいの

投資に興味はあるけど何か不安だ

不動産が欲しいけど自己資金が少ない

こんな不安を抱えている方に提案があります!

不動産投資で安定した収入を作ろう

今の自分の経済状況と将来のことを考えた時に、まず考えるのは本業のほかに、複数の収入の流れを作ることではないでしょうか?「副業をして収入源を作りたい」「株式投資を始めたい」「FXや仮想通貨の証券取引を覚えよう」などなど、少しでも今の生活の足しになるように本業をしながら空いているスキマ時間を利用して収入源を得るために勉強したり、調べたりと人によって様々だと思います。


ただし、これらのサイドビジネスには大きな共通点があります。それは、自分の時間を費やさなければ収入は増えない...ということです。どういうことかというと、副業というのは普段自分が生活している中の自由な時間を削って働いて収入を得るということです。本業でも働き、主婦の方は家事やパートをしながらもう一つ仕事をするということは自由な時間がほぼなくなってしまいます。

 

もし仮に、自分の身に何か起こったり動けなくなってしまった場合に、その収入が途絶えてしまい、せっかく自分の時間を削ってまでも働いて貯めた貯金が減っていってしまいますよね。こんなことを繰り返したら、一生安定的する生活や老後を安心して暮らすことなど不可能です。そこで、不動産投資が一番安定的かつ時間を削られる事なく収入を増やせる手法といえます。

老後資金は2000万円でも足りない?この2000万円という数字に関しては平均値に基づいた一例にしかすぎません。普通に定年を迎え退職した後は家計の収入が減ってしまいます。しかし、現役時代と同じ水準で生活を続けようとすると赤字になります。

 

現役時代の年収が高い家庭ほど生活レベルを急に下げるのが難しいため、老後に必要になる資金が増えてしまうのです。老後資金がいくら必要になるかについては個人差があるため、2000万円の不足だけでは足りない人も多く存在するのです。だからこそ、老後資金が不足することが予想されるいま、長期の資産形成に目を向ける必要があるでしょう。

 

仮に30年間で2000万円の老後資金を用意するためには、2000万円÷30年÷12カ月=約5万5,000円の貯金を毎月続けなくてはなりません。もしあなたがもう少し若くて、老後まで40年あるとしても、毎月約4万2000円の貯金が必要です。

 

ということは自由なお金が殆どなくなってしまい、将来が不安で貯金を優先したとしても「ストレスが溜まって発散できない」「働いている自分が体調を崩してしまった」など本末転倒の結果になってしまう可能性もあります。そして、果たしてこれだけの貯金を毎月続けられる余裕と保証がどこにあるのでしょうか?

FX、バイナリー、仮想通貨、株式の投資と不動産投資との一番の違いは、銀行が融資をしてくれるか否か、という点です。一般に上記の投資に銀行が資金提供してくれることはまずありません(株の敵対的買収など特殊な場合を除き)。

 

一方で、不動産には銀行が融資をしてくれます。銀行だけでなく公庫のような政府系金融機関でさえ融資をしてくれます。この違いは何か?それは「事業性」と「資産性」です。

 

銀行が融資してくれるのは、不動産投資を単なる「投資」ではなく「事業」として認識しているからです。細かいことを言うと、不動産投資とは不動産賃貸業という業種なのです。株やFX、仮想通貨にはこれらの概念は適用されません。

 

もうひとつの「資産性」というのは、担保としての価値を銀行や公的な機関がしっかりと認定しているということです。例えば国債や地方債のような有価証券であれば銀行からも資産価値は評価してもらえますが、株式など比較的値動きの大きなものについては銀行からの評価が低くなります。FXや仮想通貨といったさらにボラタリティの大きなものには資産としての価値は認めてもらえません。

 

つまり、不動産投資というのは投資ではなく、事業であり、資産形成であるという二つの側面を兼ね備えたものと言えます。たとえばいま新型コロナで不況がきましたが、かと言って不動産が生む家賃がゼロになることはありません。多少下がったり、数室ほど退居になることはあっても、いきなり収入が途絶えるということはないのです。

 

むしろコロナ禍では外出自粛要請で、住環境はますます重要になっていますし、不動産投資家も事業とは言え実際に出掛けていったり手を動かしたりする作業系の仕事ではないため、ほとんどコロナの影響も受けていません。このような点が不動産投資のメリットであり、株やFXといったペーパーアセットとの決定的な違いだと言えます。

初心者も安心!不動産投資4つのメリット

メリット1 安定した不労所得が得られる!

不動産投資を所有し、運用することで賃貸経営をすることができます。毎月の家賃を収入として加えることができるだけでなく、「衣食住」の「住」という景気に左右されにくい特徴があるため、株やFXといった投資より安定した収益が見込めます。

メリット2 少ない自己資金で始められる!

一般的に不動産投資は、「ハイリスク・ハイリターン」「お金持ちだけがやるもの」という印象を持たれがち。しかし、実は少額の自己資金で始める「ローリスク・ローリターン」の運用が多くあり、最近ではサラリーマンやOLの方にも注目されています。

メリット3 生命保険がわりになる!

投資用不動産を購入する際には、団体信用生命保険の加入が必須となります。団体信用保険は、オーナーに万が一のことがあった際に、残りのローンが帳消しになるため、生命保険としても活用することができます。

メリット4 私設年金の確保ができる!

将来のことを考える際に気になるのが、年金。満足な額をもらうことが難しいのではいかと予測される昨今において、老後資金を備えておくことは大切です。不動産投資を行うことで、年金以外にも家賃収入を得ることができます。

どんなマニュアルなのか?

プロローグ これから不動産投資を始める方へ

第1章 不動産投資を始めるためには

 ・不動産投資は情報戦
 ・
不動産投資のスキル
 ・こんな悩みはありませんか?
 ・1000万プレイヤーになる方法
 ・億の壁を乗り越えるには
 ・成功のカギはやっぱり融資

第2章 金融機関の融資メカニズム

 ・逆風の中で不動産投資を成功させる秘訣
 ・なぜ融資してもらえるのか
 ・金融機関と融資
 ・銀行の融資方針とは
 ・銀行に案件を持ち込む流れ
 ・銀行が見る決算書のポイントと説明
 ・損益計算書を作りこむ
 ・借入しやすい決算書のルール
 ・日本政策金融公庫の利用方法
 ・信用毀損と積算評価の解説
 ・デッドクロスと減価償却
 ・デッドクロスの回避方法
 ・金融機関提出用の資金繰実績予定表

第3章 物件購入のテクニック

 ・新築区分マンションには注意
 ・不動産投資におけるパワーバランス
 ・銀行でのNGな事
 ・継続して物件を買い続ける体制作り
 ・物件購入基準
 ・継続して物件を購入するテクニック
 ・銀行に事業として認めてもらう
 ・物件購入時の諸費用を圧縮する

第4章 実際に行動するには

 ・まず目標を設定しよう
 ・銀行の開拓方法
 ・自分で開拓にチャレンジ
 ・銀行で聞かれる事
 ・銀行との取引セットを準備する
 ・銀行でのNGなワード、行動
 ・自己資金なしでの物件購入
 ・ミラクルも行動しなければやって来ない
 ・売主に交渉してみる
 ・初心者にオススメの投資方法
 ・物件購入後、最初にやるべきこと
 ・ガス会社はプロパンがいいのか?
 ・火災保険は最大限に活用する
 ・出口戦略

第5章 安定的な不動産投資家になるために

 ・法人の作り方
 ・法人化のメリット
 ・法人設立のタイミング
 ・不動産投資を始めるタイミング
 ・「今日」のあなたが一番若い

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不動産投資コミュニティ実践者の声

東京都 会社員 M.Tさん

これまで生徒として講師のみなさまから不動産投資の基本部分を学ばせていただきました。これからも関係を築かせていただけるように私自身成長していきたいです。半年間ありがとうございました!今後ともどうぞよろしくお願いします。

埼玉県 会社員 J.Mさん

これまでありがとうございました!購入した物件が、まだ空室が埋まらずうまくいっておりませんが、また営業活動して挽回したいです。またご相談させていだだくかもしれません、今後ともよろしくお願いします!

神奈川県 会社員 J.Yさん

この会に入ったことで不動産投資を始めることができました。あの時すぐに入会を決めて本当に良かったです。本当にありがとうございました。またお会いできる日を楽しみにしております。

東京都 会社員 T.Yさん

理論だけではうまくいかないということに、杉田さんのお話を聞いて気づかされました。杉田さんの投資家養成塾は、理論だけでなく実際の不動産を探すという実践もマンツーマンで指導してもらえて、自信がつきました。ありがとうございました。

長野県 公務員 S.Nさん
本当に一棟買えるまでマンツーでサポートして戴けたのはありがたいサービスだと思った。地方在住のため、参加できない回がありましたが、補講までやってもらい申し訳ありません。
東京都 会社員 K.Kさん

私は大手不動産に勤めており、不動産のことは近すぎて、これまで自分がオーナーになるなんて思ってもみなかったです。杉田先生のお話を初めて聞いたときにはびっくりしましたが、同時にこれなら私にもできるかも?と思ったことが今の私(2棟のマンションオーナー)に結びついています。本当にありがとうございます。

このマニュアルの執筆者

資産10億円のメガ大家
 
名取 幸二 - KOJI NATORI 

1970年長野県出身、埼玉県在住。2005年にサラリーマンリタイヤを目指し、不動産投資を開始する。さまざまな不動産の勉強をするも上手くいかずに1棟の物件を買っていく投資方法に転身。2009年に1年半かかり、念願の1棟マンションを購入。約15年間の投資経験もあるが、波乱万丈な投資生活を送る。

 

不動産価格が高騰した2015年頃より数棟売却をし、安定軌道に乗せ改めて物件購入をスタートする。今後も物件を継続購入して拡大していく予定。

 

これまでは自分のためだけに不動産投資をしてきたが、かつての自分のように苦しんでいるこれから不動産投資をしたいサラリーマンの方へアドバイスも行っている。


楽待コラムニスト、JREC公認不動産コンサルタントであり、ファイナンシャルプランナーの資格も有する。不動産投資の購入実績はRCマンション10棟206室、購入総額で10億円。家賃収入1億円オーバーのメガ大家。著書に『普通のサラリーマンが実現させた!毎年年収1000万円の不動産投資』(standards社)がある。 
“利回り100%”の不動産投資家
 
杉田 卓哉 - TAKUYA SUGITA 

1974年2月、兵庫県生まれ。北九州市立大卒。2008年からサラリーマン大家を始め、17棟136室のアパート・マンションを運営する不動産投資家。一般社団法人マネー総合研究所理事長。財形・投資や融資などマネーに関する専門家。
 

融資情報に強みがあるとともに最近では戸建を0円で取得して格安リフォームする投資手法で利回り100%以上を叩き出している。


上場企業や金融機関などから、不動産投資やマネー教育に関する社内研修や講演などの依頼も多数。著書に『自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資』(ごま書房新社)、『今すぐ資産を増やすマネー新常識』(サンライズパブリッシング)、『僕が信長から学んだ勝つために一番大事なこと』(文芸社)など多数。

700億円融資した元銀行幹部
 
X氏 - Mr.X 

大阪府出身。1968年生まれ。金融機関で23年間に渡り、融資渉外、本店融資課長、営業店の統括、資産査定、さらに営業店の融資案件審査を行う。収益不動産へ決裁を実行した融資総額は700億円以上。現在は財務コンサルタントとして大手企業などの資金調達を担当。

 

銀行員時代のノウハウを生かし不動産投資家のために銀行審査の内情や銀行目線の物件選びなど融資につながるサポートも行っている。

 

趣味は音楽鑑賞(特にジャズが好き)、模型作り(コンテストに入選経験あり)。好きな言葉は「因果一如(いんがいちにょ)」、結果は既に原因と共に生まれているという意味。結果にとらわれない生き方を心がけている。
 

※ 金融機関の業界のしがらみがありここでは本名を明かしていませんが、コミュニティ内ではメンバーに対しては開示しています。
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