一級建築士
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家屋とは（家屋の意義）
家屋とは、一般的には、住宅、店舗、事務所、病院、工場、倉庫等の建物をいいます。
固定資産税の課税客体となる家屋は、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものされ、不動産登記規則において、建物は次の三つの要件に該当するものと解されています。
固定資産税の課税客体となる家屋は、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものされ、不動産登記規則において、建物は次の三つの要件に該当するものと解されています。
①屋根及び周壁又はこれらに類するものを有すること(外気分断性）
外気分断性の判断は、屋根、周壁等により外気を分断しうる構造を備えているか否かにより行うものです。
ただし、周壁については、厳密な意味での外気との分断がされていなくても、建造物の使用目的、利用状況等を考慮して外気分断性があるものと判断される場合もあります。
例えば、駐車場では排ガスを排出しやすくするために、外周壁が腰壁程度しかないものが見受けられますが、外気分断性があるものと認められているものがあります。
外気分断性の判断は、屋根、周壁等により外気を分断しうる構造を備えているか否かにより行うものです。
ただし、周壁については、厳密な意味での外気との分断がされていなくても、建造物の使用目的、利用状況等を考慮して外気分断性があるものと判断される場合もあります。
例えば、駐車場では排ガスを排出しやすくするために、外周壁が腰壁程度しかないものが見受けられますが、外気分断性があるものと認められているものがあります。
②土地に定着した建造物であること（土地への定着性）
土地への定着性の判断は、基礎工事や付帯設備の状況により土地への物理的な結合状態を判断基準としますが、建物の規模、構造、耐久性、使用目的、利用状況等をも総合的に考慮し、継続的な土地への定着性を有するか否かにより判断します。
土地への定着性の判断は、基礎工事や付帯設備の状況により土地への物理的な結合状態を判断基準としますが、建物の規模、構造、耐久性、使用目的、利用状況等をも総合的に考慮し、継続的な土地への定着性を有するか否かにより判断します。
③その目的とする用途に供しうる状態にあるもの(用途性）
用途性の判断は、建造物が家屋本来の目的（居住、作業、貯蔵等）を有し、その目的とする用途に供しうる一定の利用空間が形成されているか否かにより判断します。
用途性の判断は、建造物が家屋本来の目的（居住、作業、貯蔵等）を有し、その目的とする用途に供しうる一定の利用空間が形成されているか否かにより判断します。
家屋評価の概要
家屋評価のしくみ（再建築費による評価）
家屋の評価は、固定資産評価基準によって再建築価格を基準とする方法によって求められることとされています。評価額は評価対象となる家屋の評点数を求め、それに評点一点当たりの価額を乗じて算出します。
評価の対象となる家屋の評点数は、木造家屋と非木造家屋との区分に応じ、まず、評価の対象となった家屋と同じものを評価の時点において新築するとした場合に必要となる建築費（再建築価格）を屋根、外壁、天井等の部分別に合計し、再建築費評点数を算出します。次にそうして求めた再建築費評点数に時の経過によって生ずる損耗の状況による原点補正等を行い、評価の対象となった家屋の評点数を算出します。
評価一点当たりの価額は、１円に物価水準による補正率及び設計管理費等による補正率を乗じた価額となります。
評価の対象となる家屋の評点数は、木造家屋と非木造家屋との区分に応じ、まず、評価の対象となった家屋と同じものを評価の時点において新築するとした場合に必要となる建築費（再建築価格）を屋根、外壁、天井等の部分別に合計し、再建築費評点数を算出します。次にそうして求めた再建築費評点数に時の経過によって生ずる損耗の状況による原点補正等を行い、評価の対象となった家屋の評点数を算出します。
評価一点当たりの価額は、１円に物価水準による補正率及び設計管理費等による補正率を乗じた価額となります。
評価額 ＝ 評点数 × 評点一点当たりの価額
再建築費評点数の算出方法
家屋の再建築費評点数の算出は、木造家屋と非木造家屋の区分に応じ「木造家屋再建築費評点基準表」又は「非木造家屋再建築費評点基準表」等を適用して、各個の家屋の各部分別の再建築費評点数を算出し、それを合計してその家屋の「再建築費評点数」を求めることとされています。
再建築費評点数の算出は、新築、増築家屋等の「新増分家屋」と既に評価が行われ固定資産課税台帳に価格等が登録されている「在来分家屋」とに区分され、新増分家屋については「部分別による再建築費評点数の算出方法」又は「比準による再建築費評点数の算出方法」のいずれかによることとされ、また、在来分家屋については、「在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法」によることとされています。
再建築費評点数の算出は、新築、増築家屋等の「新増分家屋」と既に評価が行われ固定資産課税台帳に価格等が登録されている「在来分家屋」とに区分され、新増分家屋については「部分別による再建築費評点数の算出方法」又は「比準による再建築費評点数の算出方法」のいずれかによることとされ、また、在来分家屋については、「在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法」によることとされています。
損耗の状況による減点補正
損耗の状況による減点補正は、新築後の年数の経過に応じて生ずる価格の減価を評価において考慮するものです。この減点補正は、原則として経年減点補正率によりますが、積雪寒冷地域に所在する家屋については、経年減点補正率にさらに積雪寒冷地域の補正を反映させて求めます。
また、天災、火災その他の事由により家屋に通常以上の損耗が生じている場合には、その損耗部分について、部分別損耗減点補正率基準表に定める損耗残価率を乗じ、さらに経年減点補正率を乗じて求めます。これらの経年減点補正率等は、いずれも固定資産評価基準に定められています。
また、天災、火災その他の事由により家屋に通常以上の損耗が生じている場合には、その損耗部分について、部分別損耗減点補正率基準表に定める損耗残価率を乗じ、さらに経年減点補正率を乗じて求めます。これらの経年減点補正率等は、いずれも固定資産評価基準に定められています。
ア 経年減点補正率は、家屋を通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定められたもので、木造家屋では用途別区分及び1.0㎡当たり再建築費評点数別区分に従い、「木造家屋経年減点補正率基準表」。に示されています。また、非木造家屋においては用途別区分及び構造別区分に従い、「非木造家屋経年減点補正率基準表」に示されています。
イ 木造家屋の損耗が積雪又は寒冷によって増大する地域に属する市町村に所在する家屋の、経年減点補正率は、経年減点補正率に積雪寒冷地域補正率を反映して求めます。
なお、非木造家屋の場合、この積雪寒冷地域補正率が適用されるのは、構造が「軽量鉄骨造」、「レンガ造」及び「コンクリートブロック造」に限定されています。
なお、非木造家屋の場合、この積雪寒冷地域補正率が適用されるのは、構造が「軽量鉄骨造」、「レンガ造」及び「コンクリートブロック造」に限定されています。
ウ 損耗減点補正率は、天災、火災その他の事由により、各部分別の損耗の状況が通常の維持管理を行うものとした場合の損耗の状況に比べ、損耗の度合が大きい場合において適用するもので、部分別損耗減点補正率基準表によって求めた損耗残価率に経年減点補正率を乗ずることになります。
例示「木造家屋経年減点補正率基準表」
固定資産評価基準 別表第９ 木造家屋経年減点補正率基準表（抜粋）
１ 専用住宅、共同住宅、寄宿舎及び併用住宅用建物
固定資産評価基準 別表第９ 木造家屋経年減点補正率基準表（抜粋）
１ 専用住宅、共同住宅、寄宿舎及び併用住宅用建物
需給事情による減点補正率
需給事情による減点補正率は、建築様式が著しく旧式となっている家屋、所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる家屋等について、その減少する価額の範囲において求めるもので市町村長が定めた率によります。
評点一点当たりの価額
評点一点当たりの価額は、１円に物価水準による補正率と設計管理費等による補正率を乗じて得た額となります。
ア 物価水準による補正率は、家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差等を反映するものです。これを反映するため、各都道府県別に物価水準による補正率が次のとおり定められています。
（ア）木造家屋
（イ）非木造家屋
全市町村を通じて1.00
全市町村を通じて1.00
イ 設計管理費等による補正率は、工事原価に含まれない設計監理費、一般管理費等の費用用を基礎として定められています。
このの設計管理費等による補正は評点一点当たりの価額に反映されることとされており、全市町村を通じて木造家屋にあっては1.05、非木造家屋にあっては1.10と定められています。ただし、木造家屋及び非木造家屋とも床面積がおおむね10㎡以下の簡易な構造を有する家屋については1.00と定められています。
このの設計管理費等による補正は評点一点当たりの価額に反映されることとされており、全市町村を通じて木造家屋にあっては1.05、非木造家屋にあっては1.10と定められています。ただし、木造家屋及び非木造家屋とも床面積がおおむね10㎡以下の簡易な構造を有する家屋については1.00と定められています。
住宅用地に対する特例
新増分家屋の評価
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