一級建築士
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新増分家屋の評価
家屋の評価は、固定資産評価基準上、新築、増築家屋等の「新増分家屋」とすでに評価が行われ固定資産課税台帳に価格等が登録されている「在来分家屋」とに区分されており、新増分家屋の評価は、「部分別による再建築費評点数の算出方法」又は「比準による再建築費表点数の算出方法」のいずれかによることとされています。
新増分家屋に係る部分別による再建築費評点数の概要
ア 木造家屋では、評価対象家屋を「屋根」、「基礎」、「外壁仕上」、「柱・壁体」、「内壁仕上」、「天井仕上」、「床」、「建具」、「建築設備」、「仮設工事」、「その他工事」の11区分（木造家屋の部分別区分）に分け「木造家屋再建築費評点基準表」に基づいて各部分別に再建築費表点数を算出し、それを合計して、その家屋の再建築費表点数を算出します。（令和３基準年度固定資産評価基準）
イ 非木造家屋では、「主体構造部」、「基礎工事」、「外周壁骨組」、「間仕切骨組」、「外壁仕上」、「内壁仕上」、「床仕上」、「天井仕上」、「屋根仕上」、「建具」、「特殊設備」、「建築設備」、「仮設工事」、「その他工事」の14区分に分け「非木造家屋再建築費評点基準表」に基づいて各部分別に再建築費表点数を算出し、それを合計して、その家屋の再建築費表点数を算出します。（令和３基準年度固定資産評価基準）
ウ 家屋に含めて評価する建築設備
家屋には、その効用を十分に発揮させるために各種の建築設備が設置されますが、そのうち、家屋に含めて評価する建築設備は、家屋の所有者が所有する「電気設備」、「ガス設備」、「給水設備」、「排水設備」、「衛生設備」、「冷暖房設備」、「空調設備」、「防災設備」、「運搬設備」、「清掃設備」等の建築設備で、家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高める建築設備が対象となります。
ただし、例えば貸店舗にテナントとして入居し、入居したものが取り付けた設備については、場合によっては、その設備を取り付けた入居者に対して、償却資産として課税される場合もありますので、留意が必要です。
また、原則として、屋外に設置された配線、配管及び家屋から独立して設置された設備は、家屋と一体となってないため家屋の評価に含まれません。
家屋には、その効用を十分に発揮させるために各種の建築設備が設置されますが、そのうち、家屋に含めて評価する建築設備は、家屋の所有者が所有する「電気設備」、「ガス設備」、「給水設備」、「排水設備」、「衛生設備」、「冷暖房設備」、「空調設備」、「防災設備」、「運搬設備」、「清掃設備」等の建築設備で、家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高める建築設備が対象となります。
ただし、例えば貸店舗にテナントとして入居し、入居したものが取り付けた設備については、場合によっては、その設備を取り付けた入居者に対して、償却資産として課税される場合もありますので、留意が必要です。
また、原則として、屋外に設置された配線、配管及び家屋から独立して設置された設備は、家屋と一体となってないため家屋の評価に含まれません。
再建築費表点数の算出方法
再建築費表点数の算出は、評価対象となった家屋の使用資材、種類、数量及び施工状況等を現地調査や建築書類等から把握し、この使用資材等に固定資産評価基準に定められている「評点項目」及び「標準評点数」を適用して求めます。
評点項目及び標準評点数にはそれぞれ標準とされる量（標準量）が定められており、さらに補正項目と補正係数が定められています。現地調査等で確認した各家屋の実態に応じて標準評点数を補正し、さらに床面積等の計算単位を乗じることにより個々の家屋の具体的な再建築費評点数が求められます。
評点項目及び標準評点数にはそれぞれ標準とされる量（標準量）が定められており、さらに補正項目と補正係数が定められています。現地調査等で確認した各家屋の実態に応じて標準評点数を補正し、さらに床面積等の計算単位を乗じることにより個々の家屋の具体的な再建築費評点数が求められます。
再建築費評点数 ＝ 標準表点数（評点項目）× 補正係数 × 計算単位
ア 評点項目は、各部分別に一般的に使用されている資材の種類及び品等、施工の態様等の区分によって標準評点数を付設するための項目です。標準評点数は、評点項目の区分に従い「標準量」に対する工事費を基礎として算出したものです。
イ 標準評点数は、評点項目の区分に従い基準年度の２年前の７月現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工事原価に相当する費用に基づいて、その費用の一円を一点として表されています。
令和３基準「再建築費評点基準表」 ＝ 令和元年７月現在
ウ 補正項目及び補正係数は、各部分別に標準とされている施工量等に対し、評価対象家屋の施工量等が相違している場合において、補正係数によって補正します。
エ 計算単位は、評点付設の便宜上、単位（ｍ、㎡、㎥、ｔ、個など）当たりで示されています。そのため、各部分別の再建築費評点数に以下の計算単位を乗じて算出します。
新増分家屋に係る比準による再建築費評点数の算出
部分別評価の方法とは別に、固定資産評価基準には、家屋評価の簡素合理化を図る趣旨から、比準による再建築費評点数の算出方法が定められています。具体的な手順は次のとおりです。
ア 標準家屋
木造家屋にあっては、用途（住宅、店舗等）ごとに程度、規模等の別に標準とすべき木造家屋を定めます。
非木造家屋にあっては、構造、用途別に、程度、規模等を区分し、その区分ごとに標準とすべき非木造家屋を定めます。
木造家屋にあっては、用途（住宅、店舗等）ごとに程度、規模等の別に標準とすべき木造家屋を定めます。
非木造家屋にあっては、構造、用途別に、程度、規模等を区分し、その区分ごとに標準とすべき非木造家屋を定めます。
イ 標準家屋の再建築費評点数の算出
標準家屋の再建築費評点数は、部分別評価の方法により再建築費評点数を求めます。
標準家屋の再建築費評点数は、部分別評価の方法により再建築費評点数を求めます。
ウ 比準評価の方法
標準家屋の各部分別の使用資材及び施工量等と評価対象家屋の使用資材及び施工量等を比較し、相違がある場合は、標準家屋の再建築費評点数を増点補正あるいは減点補正を行い、評価対象家屋の再建築費評点数を求めます。
なお、標準家屋に施工されていない建築設備が評価対象家屋に施工されているような場合は、標準家屋の再建築費評点数に建築設備の評点数を加算して求めることになります。
標準家屋の各部分別の使用資材及び施工量等と評価対象家屋の使用資材及び施工量等を比較し、相違がある場合は、標準家屋の再建築費評点数を増点補正あるいは減点補正を行い、評価対象家屋の再建築費評点数を求めます。
なお、標準家屋に施工されていない建築設備が評価対象家屋に施工されているような場合は、標準家屋の再建築費評点数に建築設備の評点数を加算して求めることになります。
エ 評価額の算出
比準評価により求めた再建築費評点数に損耗の状況による減点補正率を乗じて評点数を求めます。この評点数に評価一点当たりの価額を乗じたものが評価額となります。
比準評価により求めた再建築費評点数に損耗の状況による減点補正率を乗じて評点数を求めます。この評点数に評価一点当たりの価額を乗じたものが評価額となります。
家屋評価のしくみ
在来分家屋の評価
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