よくある質問 - Q＆A -

ミノラス不動産はお客様の承継を見据えた不動産経営をサポートいたします。

そもそも借地権ってなに？？

借地権とは、第三者（地主様など）から土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことです。借地ということは「建物は自分のものなのに土地は他人のもの」、ということですのでどうしても様々な制約が付随してしまい、それが様々なトラブルを引き起こしているのが現状です。借地権についてわからないことがあればどんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

借地権の評価ってどうやって決まるの？

借地権の評価は路線価をベースに計算されます。計算方法や詳細についてはお問い合わせください。

借地権を売却できますか？？また売るときの注意点は？

はい、売却できます。ミノラス不動産では借地権の専門会社としてご相談から買取まで全て自社内で取扱いをする為、リアルタイム・スピーディーに査定を行います。
借地権の売却で1番注意をしなければいけないのが、地主さんとの交渉事です。地主さんの承諾が貰えなければ売却できないからです。借地非訟裁判という方法で地主さんの承諾に代わる代諾許可を貰うことができますが、時間と費用が掛かってしまいます。
弊社では、地主さんとの交渉を借地権者様に代わって行います。借地権者さんや地主さんにとって最良の方法をご提案していきます。
「将来、売却を考えている」、「とりあえず査定だけしてもらいたい」といったご相談内容でも大丈夫です。
どんな状態の借地権でも買取をさせて頂きます。査定力に自信のあるミノラス不動産へお任せ下さい！

住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている場合、借地権付き建物に抵当権が設定されていると思います。売却する場合は抵当権を抹消、もしくは、他の物件に抵当権を移してから引き渡しが原則となります。住宅ローンの残債額と売却額が同じであれば売却は可能となります。

借地権を売却した際にかかる税金や費用はありますか？

不動産を売却した場合、売却金額から不動産を取得した時の経費を差し引いたものに対し所得税がかかります。但し、長期譲渡所得の軽減税率や買換えをする場合の特例等、税制優遇など受けることができます。
売却の際にかかる費用は、売主さんに購入時の住所から変更があった場合や、抵当権などが設定されていた場合、更正登記の費用や、領収書や売買契約書に貼る印紙代等がかかります。

借地権を転借することはできますか？

借地権の転貸借は原則禁止されています。但し、地主さんに了解を得られれば可能です。
よくご相談頂くのは、借地上の建物を使わないので貸すことはできないのでしょうか？という質問ですが、借地権の転貸には当たりません。
借地権の転貸借とは、土地賃貸借契約書の名義はＡさんで、借地上の建物の名義をＢさんにした場合です。

借地権付き住宅のメリットを教えてください。

1.旧借地法（1992年以前）での契約であれば、建物が存続する限り半永久的に住み続けられる
2.所有権より安価で購入できる
3.土地の取得税・固定資産税・都市計画税などの負担がない
等になります。

地主さんが借地権の売却を承認してくれません。どうしたらいいですか？？

借地非訟裁判において、承認を得る事が出来ます。しかし裁判となりますのでどうしても専門の知識が必要であり時間も掛かりますので、まずは借地専門の会社などに交渉依頼するのが慣例のようです。
我々ミノラス不動産は、地主様との交渉委託業務も行っております。まずは、現在の状況についてご相談ください。

建替えしたいのですが。

出来ます。ただし建て替えや増改築の際には地主様の承諾が必要であり、承諾料も発生します。

借地権の設定期間が近いんだけど、契約の更新は出来る？？

更新出来ます。それに伴い更新料が発生します。更新のタイミングで地主側に更新の拒絶をされ、更地返還を要求されているというトラブルも多いようです。基本的には、正当事由がない限り更新の拒絶を要求する事はできません。

借地権の設借地権者様から土地を返してもらえますか？？

借地権者様の合意があれば可能です。建物の老朽化や、違法行為があった場合も同様です。
ただし借地権者様から合意がもらえず、やむを得ず訴訟になった場合、地主様にそれ相応の事由が無い場合は認められるのはかなり困難です。

底地を売却したいが?

資産整理などで売却を望まれるケースも多いようです。
ただし、借地権者様が土地を明け渡してくれなかったり、買い手が見つからない、などの諸問題も発生しているのが現状です。
我々ミノラス不動産は、底地の買い取りから交渉委託業務も行っております。お気軽にご相談ください。

底地を相続させたいが借地権者様に同意は必要か？

底地の相続に関しては借地権者様の合意は必要ありませんが、あらかじめ伝達したほうが些細な
トラブルを避けるためにも賢明でしょう。

地代を滞納された場合は？？

内容証明にて支払いの勧告をすることが賢明でしょう。それでも支払わない場合は契約解除することも可能です。

売却時の目安価格について教えて下さい。

エリア・建物の状態・坪数などをお教え頂けますと幸いです。また、借地権の場合は地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。
一度ご訪問をさせて頂き、現状の内容を踏まえた上で詳しいご提案を差し上げる事も可能です。

地主さんが借地権の売却を認めなかった場合の対処法はありますか？

基本的には、地道に地主様と交渉を行い承諾を認めて貰うのがベストです。
しかし、どうしても地主様が承諾を認めて貰えない場合、「借地非訟」裁判において法の下で承諾を得る方法がございます。（これには、次の買い主が決まっている事が条件となります）

色んな業者がありますが、どこに相談したらいいのか分かりません

借地の相談と謳っているものの、殆どの不動産会社では、積極的に相談に乗って頂けない事が多いようです。これは、借地権の取扱いは、専門的な知識と経験が必要な事・売買交渉以外にも、地主様と次の方との賃貸借の条件交渉が必要である事・住宅ローンが組みずらい（住宅ローンを借りるにも地主様の承諾が必要である）事、トラブルも多く解決までに時間が掛かることなど、労が多い割に、所有権の不動産と比べ借地は安く、会社の売上を考えると費用対効果が悪い為だと考えられます。
だからこそ、ミノラス不動産は複雑な権利関係にある「借地権」を専門に取り扱っております。まずは、お気軽にご相談下さい。迅速・丁寧なご提案をお約束致します。