ご相談を頂くお客様の中には「借地権は地主に無償返還しなければいけない」と考えている方も多くいます。
実際には、借地権を第三者へ売却することが可能です。

しかし、借地権の売却（譲渡）には、様々な制約があり、地主との間でトラブルとなることもあります。
一般的な借地権売買では、借地権者様（売主）の責任と負担において地主へ譲渡承諾料を支払い承諾を得る必要があります。承諾を得られた後に新借地権者（買主）へ借地権付建物を引き渡す事となります。

借地権を売却する際の条件交渉を行う際には、売却（譲渡）する際の必要な譲渡承諾料（名義変更料）をいくら位払う必要があるのか？今後の契約内容はどうなるのか？等を取り決める事となります。地主と何を取り決める必要があるのかは、物件により個別的な要素も多く具体的な話が進まないこともあり、調整が付かないケースもあります。条件調整がつかないままの状態では地主からの譲渡承諾を得ることは不可能ですので、売却は難しくなってきます。

しかし弊社では、借地権のご売却をお考えのお客様に対し、ご面倒をかけずにいかに手離れ良く売却して頂けるかという事を念頭に取り組んでおります。借地権付建物売買契約の条件に付きましては、地主さんとの交渉はすべて弊社で行わせていただき、その協議内容によっては売買代金は固定したうえで、弊社の責任と負担にて譲渡承諾料等の費用を弊社が負担できます。当然のことながら借地非訟裁判等になった際の弁護士費用を含む費用も弊社が負担いたします。

地主さんとの売却条件の調整

借地権の売却には地主さんに譲渡承諾を得なければ売却はできません。また、新借地人（買主）となる人との条件なども調整しなければならず個人で調整をするのは難しい場合が殆どです。
では、どういった借地権売却の条件調整をしていくのかは下記の通りです。

• ①譲渡承諾の条件調整

  こちらは、売主（借地人）が第三者に借地権を売却する際に地主さんに支払う譲渡承諾料を決めます。
  大まかな目安は「借地権価格」×10％程度と言われています。

• ②建替え承諾の条件調整

  借地上の建物が古く建替えしないと使用できない場合などは建て替え承諾も含めた条件調整をします。
  おおむね、更地価格の３％程度と言われています。しかし、非堅固建物から堅固建物への建替えの場合は条件変更になりますので、別途条件変更に伴う承諾料を支払う必要があります。

• ③地代や更新料の滞納の有無

  地代や更新料など地主に支払っていない場合には、精算をしなければ売却はできません。

• ④地主さんと新借地人（買主）の条件を事前に確認する事項

  新規に２０年や３０年とするケースが殆どですが、現借地契約の残存期間とすることも稀にあります。

  地主さんは、更新時期や売買など節目となる時に地代改定を言い出してくる事が多くあります。

  新借地人（買主）となる方は殆どが住宅ローンを利用して購入を検討しています。
  金融機関からは地主さんに対して抵当権設定契約書に実印の押印と印鑑証明書の提出を求めてきます。
  このローン承諾は地主さんの義務ではないので、承諾をするしないは地主さんの自由となります。借地権を売却する際には必ず確認をしなければなりません。
  このローン承諾の確認を怠って、借地権の売買契約を締結した後にローン承諾をもらえないことが発覚し、売買契約が解除になったケースも多々あります。

  • （１）借地期間はどうするのか
  • （２）地代の取り決め
  • （３）ローン承諾を出してくれるのか？

これら以外にも、地主側との問題も含め借地権の売買（譲渡）には様々な制約・条件がございます。
そこで大事な事は、『借地権に精通しているプロに任せる事』・『次の買い手を早く見つける事』です。その点、ミノラス不動産は、借地権を専門に取り扱う不動産会社であり、権利調整のプロとして地主との交渉も請け負います。また弊社が直接の買主となる為、借地権者様にとっては手早く借地権を売却することができるのです。

まずは、所有権の物件と同じように、エリア・建物の状態・坪数・周辺地域における売買成約事例などにより査定価格が変わって参ります。これに加え借地権の場合には、上記に記載をしているように地主様との交渉がどのように進んでいるのかが一番のポイントとなります。毎月の地代・譲渡承諾料・建物建て替え承諾料がどのぐらい掛かるのか？ローン承諾を認めて貰えるのか？そもそも地主様の方で第三者への借地権譲渡を認めてくれるのか？など確認をしなければいけないポイントは多岐に渡ります。（※そういった承諾料関係は、当社が全て負担します。）

この辺の見解を正しく持っていないと、例えば地主様に借地権を買い取って貰う際など、安易に借地権割合・借地権価格で売却交渉を行い、結果地主様との関係性が悪くなってしまう可能性もございます。

当社、ミノラス不動産では正確な知識と経験に基づいた「適正価格」をご提示させて頂きます。

お電話やご相談初日での査定価格算出のご要望には場合によっては、お応えできかねる事もあるかもしれませんが、これが最も誠実でお客様の利益に叶う査定方法であると考えております。
借地相談・売却査定共に無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

早期＆円満解決のため、借地権売買（譲渡）に実績のある当社にご相談ください！！